百万成交价不等于百万现金
“我的HDB卖100万元，不就有100万元可以买下一套房吗？”未必。成交总价只是第一步。真正到手的现金，要扣除未偿贷款、CPF住房退款（包括应计利息）及售屋费用。若用100万元直接规划升级，可能误判财务能力。
100万元售屋款项分配
100万元出售示例：售价1,000,000元，扣除住房贷款200,000元、CPF本金及应计利息退款420,000元、假设售屋费用25,000元，预计现金售屋所得为355,000元。这是纯假设的家庭例子，并非估值或真实交易。
CPF退款不等于损失
其余款项去哪了？20万元偿还贷款，42万元按规定退回相关业主的CPF账户，2.5万元用于示例交易费用。CPF退款不是直接付给买家或中介，也未必可立即提取成现金。应分别看待现金、CPF储蓄和债务。
什么是CPF应计利息
为什么CPF需要连同应计利息退款？用于首付、月供或合资格购屋费用的CPF提款，在出售时一般须连本带相关应计利息退回。应计利息代表这笔钱若留在CPF账户原本可能赚取的利息，与银行房贷利息不同。请查阅每名业主的CPF实际退款金额。
相同卖价，不同现金所得
同样卖100万元，现金可以相差20万元。假设两户家庭都偿还20万元贷款、支付2.5万元售屋费用；家庭A须退款CPF 30万元，现金所得约47.5万元；家庭B须退款50万元，现金所得约27.5万元。邻居的成交价无法说明您实际能用多少钱。
CPF还能用于下一套住宅吗？
退回的CPF还能买下一套房吗？符合条件的普通账户储蓄可按相关规定用于合资格住宅，仍要看住房使用限额、剩余地契和个人情况。55岁及以上业主还须考虑退休账户的要求。切勿把所有CPF退款当作随时可用的现金。
所得不足以退款怎么办？
如果售屋所得不够全额退还CPF呢？CPF局一般说明，若以市场价值出售，在偿还未清住房贷款后不足以退款的部分通常无需业主另付现金补足。但低于市价出售或其他情形可能有不同规定。决定售价前请向CPF局核实。
升级、换小屋或持有？
示例中的现金所得为35.5万元，下一步怎么做？可以考虑升级私人公寓、买较低总价的替代住宅，或继续持有HDB。每个选择都要考虑首付、印花税、融资、月供、储备金与家庭需求。百万成交价本身不会告诉您哪条路最合适。
下一套购屋成本与时间
别忘了下一套房的成本：买方印花税、可能适用的额外买方印花税、现金首付、律师费、装修、搬家、临时住宿、物业税及管理费。先买或先卖也可能影响融资和税务。签约前应核实最低居住年限及相关持有规定。
挂牌前先掌握五项数字
挂牌前掌握五项数字：一、参考真实成交的合理售价；二、最新未偿贷款；三、每名业主的CPF本金与应计利息退款；四、售屋费用和实际现金所得（CPF另列）；五、下一套房的总成本及舒适月供。还须确认每笔资金何时可到位。
百万HDB该不该卖？
百万HDB该不该卖？要结合家庭需要、下一套房的入场价、现金流、未来竞争、持有能力与退出策略。有时升级合理，有时较便宜的住宅更适合，有时延后或HOLD才是更好的选择。
计算您的实际所得
先到 https://jerrylow.sg/tools/ 进行初步计算。若需要个人售屋所得分析，可通过WhatsApp发送“SALE PROCEEDS REVIEW”，说明HDB市镇、房型和预计出售时间。一起比较实际售价、现金、CPF可用额度、下一套预算与SELL、UPGRADE、WAIT或HOLD的选择。无需承诺交易。Jerry Low 劉權義｜Huttons Asia Pte Ltd。更多资讯：jerrylow.sg。
官方参考资料
官方参考：CPF售屋退款 https://www.cpf.gov.sg/member/home-ownership/using-your-cpf-to-buy-a-home/cpf-refund-when-selling-or-transferring-property ；CPF售屋所得 https://www.cpf.gov.sg/member/infohub/educational-resources/sales-proceeds-after-selling-your-home ；HDB售屋指南 https://www.hdb.gov.sg/managing-my-home/selling-a-flat 。
重要免责声明
免责声明（2026年10月31日）：所有数字仅作假设教育用途，并非估值、银行贷款批准、保证所得或个人法律、税务、财务建议。请按个人情况向CPF、HDB、IRAS、贷款机构及合资格专业人士确认最新规定。
← 全部文章