40万元账面收益

“我的公寓120万元买，现在值160万元，是不是赚了40万元？”40万元是账面价差，不等于扣除费用的收益，更不等于出售后的现金。

账面增值

示例原购入价120万元、预计卖价160万元，涨价40万元，约33.3%。请用同项目真实成交，结合楼层、朝向和状况评估售价。

扣除所列费用的收益

假设购入时适用2018年2月20日至2023年2月14日住宅BSD税率，120万元房屋的BSD为32,600元。再假设买卖律师费6,000元、可协商佣金2%即32,000元及9%GST 2,880元、历年房贷利息110,000元、不可收回装修35,000元，40万元扣除上述开支后为181,520元。这不是完整净回报，未计物业税、管理费、保险、修缮、可能的租金、ABSD、SSD和其他费用。佣金并非固定2%。

按揭本金与利息

剩余按揭本金并不自动等于投资损失。本金用于购屋，偿还本金累积净值；房贷利息才属于融资成本。不能把未还贷款全数从升值额扣除，当成投资亏损。

售出后可用现金

另算实际现金：160万元售价扣除65万元贷款、30万元CPF本金及应计利息退款、34,880元假设佣金和GST、3,000元卖房律师费，估算现金612,120元，假设无SSD或其他欠款。现金包括原有投入的净值，不是全部利润。

CPF退款

CPF退款一般连同相关应计利息退回有关业主的CPF账户，不是支付给买家或银行，但会减少到手现金。55岁及以上人士还须考虑退休储蓄规定。

卖方印花税SSD

卖方印花税SSD取决于购入日期及持有年期。2025年7月4日起购入的住宅，一年内出售为16%，一年以上至两年12%，两年以上至三年8%，三年以上至四年4%，四年以上一般无SSD。较早购入须查看其他税表。若160万元出售适用4%，示例SSD为64,000元，税基一般取售价与市值较高者。

检查真实售价

若成交150万元，升值30万元；160万元，升值40万元；170万元，升值50万元。这只是价格敏感度示例，并非预测。请以真实成交核实。

卖出后怎么安排

出售后资金用来升级、换小屋或投资？新房可能更昂贵，还要支付税费及贷款成本。应比较入场价、替代房源、未来供应、持有能力和退出需求。

出售、持有或重新配置

SELL可能适合价格合理而且家庭有更好资金用途的人；HOLD适合房屋仍满足需求且持有成本可控的家庭；出售后重新配置也可能更合适。未来升值没有保证。

三年持有测试

三年HOLD测试：假设未来价格为150万元、160万元及170万元，比较房贷利息、本金还款、管理费、税费、保险、租金净收入、出售成本及卖后资金其他用途。行情不佳时能否继续持有？

五项重要数字

五项数字：合理售价、买入成本和税费、持有期间费用及租金、贷款余额和CPF退款及售屋费用、下一套房成本。经济收益与可用现金要分别计算。

利润与现金不同

房产可能升值40万元，却不等于净赚40万元或到手40万元。重要的是扣除费用后赚多少、可动用现金多少、出售是否改善下一步。

个人净值分析

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官方参考

官方资料：IRAS SSD https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/selling-or-disposing-property/seller%27s-stamp-duty-%28ssd%29-for-residential-property ；IRAS BSD https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/buyer%27s-stamp-duty-%28bsd%29 ；IRAS房产出售收益 https://www.iras.gov.sg/taxes/individual-income-tax/basics-of-individual-income-tax/what-is-taxable-what-is-not/gains-from-sale-of-property-shares-and-financial-instruments ；CPF住房退款 https://www.cpf.gov.sg/member/home-ownership/using-your-cpf-to-buy-a-home/cpf-refund-when-selling-or-transferring-property 。

重要免责声明

免责声明（2026年11月1日）：金额均为教育假设，未计全部费用或收入，181,520元非完整审核回报。真实资本性质的房产出售收益一般不征税，但交易业务可能涉及税务。请核实个人CPF、SSD、BSD、贷款及实际成交，不构成个别财务、法律或税务建议。

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