永久地契与99年地契：你真正买的是什么？

“Jerry，永久地契一定比较好吗？”也有人问：“为什么要多付钱买旧永久地契公寓，而不买设施较新的99年公寓？”这两种说法都忽略了核心：入场价是否合理、贷款能否舒适承担、未来能否顺利转售。永久地契没有固定的99年到期日，却不保证升值；99年地契会逐年减少，却不等于房价每年必跌。

两个假设公寓，相差20万元的决定

设想两个完全假设的1,000平方英尺公寓，地点条件大致相近。A是22年楼龄的永久地契，开价210万新元，每平方英尺2,100元；B是6年楼龄的99年地契，开价190万新元，每平方英尺1,900元。A贵20万元。这不是实际楼盘或估值。多付的20万元，究竟换来更好的地段、土地条件、格局、保养状态及未来需求，还是只买了一个标签？

永久地契不代表建筑物不会老化

永久地契说明土地年期，并不代表电梯、屋顶、防水系统及公共设施不会老化。22年楼龄的项目可能面临大型维修。买前应查阅管理委员会会议记录、维修基金与储备基金、特别征费、公共区域状况、渗水问题及计划中的工程。土地有吸引力，不代表持有成本低。评估楼宇状况与评估地契同样重要。

租赁地契有期限，价格走势却不是直线

99年地契有固定期限，剩余年期会减少，尤其可能影响未来融资与买家选择。但转售价格也受地点、交通、格局、建筑品质、需求和新供应影响。入场价合理的租赁地契可能值得买；开价过高的永久地契也可能是差选择。不能单凭地契预测哪一个一定升值较多。

把剩余地契算到计划出售那一年

假设B在购买时还剩92年地契。若没有延长地契，持有5、10、20、30年后，分别约剩87、82、72、62年。打算八年后换房的人，与准备持有三十年的人，面对的风险并不一样。除了看今天的楼龄，还要计算计划出售时的楼龄和剩余地契。

CPF使用限制与未来买家群

根据CPF公积金局规则，如果房产剩余地契足以覆盖使用CPF的最年轻买家至95岁，通常可在适用估值上限内使用CPF，但仍须符合其他条件。若不足以覆盖至95岁，可使用的CPF金额可能按比例减少；一般也需要至少20年剩余地契。第二套或之后的房产还可能受其他限制。应按买家年龄及具体房产使用CPF官方计算器。剩余地契缩短，可能影响未来买家的资金安排。

永久地契溢价：首付款与贷款差多少？

假设两位买家都符合75%银行贷款及30年贷款期条件。A买价210万元：25%首付款52.5万元，贷款157.5万元，住宅买方印花税74,600元。B买价190万元：首付款47.5万元，贷款142.5万元，买方印花税64,600元。首付款加印花税相差6万元，尚未包括律师费、可能适用的额外买方印花税、装修及其他开销。买方印花税以成交价或市值较高者计算；这里假设两者相同。实际贷款、现金和CPF比例因人而异。

先做房贷压力测试，再谈地契

按纯假设的年利率3.5%、30年、贷款全额发放计算，A每月约还7,072元，B约6,399元，按未四舍五入数字计算每月相差约674元。若利率升至4.5%，两者分别约7,980元及7,220元。若3.5%维持十年，额外月供累计约80,800元；但其中包含偿还本金，不全是利息成本。本例不是银行贷款报价。还应评估总偿债率、贷款与估值比率、借款人年龄及利率调整风险。

机会成本：多付的20万元还能做什么？

如果使用贷款，多付20万元买价不代表签约时须一次拿出20万元现金，但债务、首期资金需求及机会成本都会增加。多出的资金是否更适合保留为应急储备、退休储蓄或必要装修？还是永久地契项目的土地、地点及长期吸引力确实值得这笔溢价？两套房应放在相同家庭预算及持有期下比较。

集体出售是可能性，不应是购房前提

“公寓旧了，也许会集体出售（en bloc）。”有可能，但不能把它当成保证。业主同意比例、法律程序、规划限制、地块开发经济、相关费用及发展商需求都会影响结果。不要假设一定能获得可观的集体出售款项。试问：如果未来多年都没有集体出售，你还愿意持有并维护这套房吗？

较新的99年公寓同样有风险

较新也不代表一定较安全。99年新公寓可能开价过高、格局不实用、管理费偏高，或在转售时面对大量相似单位竞争。附近政府售地、未来新盘及取得临时入伙准证（TOP）的项目，都可能改变买家的选择。实地检查单位，并用实际成交比较合适的替代选项，不要只看宣传图片。

想象2036年的转售竞争

假设2036年出售，A的楼龄约32年，B约16年，而B的剩余地契也比今天短。A可能吸引重视永久地契、地段与土地条件的买家；B可能吸引看重格局、设施及总价的家庭。但两者都必须面对届时的新竞争。应研究规划供应、附近发展及未来买家的负担能力，而不是假设某种地契必胜。

租金收入：比较回报率，而不是标签

假设A每月租金5,500元，B为5,300元，均非真实租金资料。全年毛租金分别为66,000元及63,600元。以买价计算，毛租金回报率约3.14%与3.35%。虽然B租金较低，因买价较低，假设毛回报率反而较高。毛回报不等于净回报；仍须考虑房产税、管理费、空置、维修、经纪费、利息及未来出售所得。

为地契溢价付款前的七项检查

用同样七个问题比较两套房：（1）开价是否有类似实际成交支持？（2）地点是否具有长期吸引力？（3）格局与实际可用空间是否合适？（4）建筑状况及未来大型开支如何？（5）房贷和持有成本能否舒适承担？（6）周边有哪些未来竞争供应？（7）将来谁会接手、届时还剩多少地契、可能接受什么价格？地契只是决策因素之一。

什么情况下值得考虑较旧的永久地契？

较旧的永久地契可能值得考虑，前提是溢价合理、地点或土地条件难以复制、格局适合、管理维护良好，而且持有期符合家庭规划。请以真实可比交易和替代房源检验价格，不要只凭“永久地契一定好”的观念购买，更不要依赖集体出售才能让投资算得过来。

什么情况下考虑较新的99年公寓？何时该暂缓？

若较新的99年公寓在总价、实际空间、屋况、设施及未来转售吸引力方面更符合预算和持有期，便可能是较好的选择。仍需检查剩余地契及未来买家群。如果两套都令财务吃紧、价格缺乏依据，或过度依赖升值预测，暂缓购买或继续持有现有房产也可能更合理。只剩两套候选，不代表一定要买一套。

常见问题与下一步

永久地契一定较好吗？不一定，入场价与具体条件同样重要。99年公寓每年都会跌价吗？不一定，地契减少不代表市场价每年必跌。旧租赁地契可以使用CPF吗？视剩余年期、年龄、名下房产及其他规则而定。可以为了集体出售而买吗？只有在没有集体出售的情况下，房子仍值得持有才考虑。我的观点：买价值，不是买标签。WhatsApp Jerry发送“FREEHOLD VS 99”，附上两套候选项目，一起分析入场价、负担能力、持有能力与退出策略。Jerry Low｜Huttons Asia Pte Ltd。更多资讯请浏览 jerrylow.sg。延伸阅读：第7篇开价分析、第8篇未来竞争、第9篇新盘与转售比较。免责声明（2026年11月7日）：本文仅供一般教育参考，并非估值、贷款承诺或个人法律、税务及财务建议。所有价格、租金、楼龄及计算均为假设。2025年7月4日或之后购入的住宅，四年内出售可能涉及卖方印花税。行动前请核实最新规则及个人情况。

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